Τουριστική ανάπτυξη στο «Πρώην Βασιλικό Κτήμα» στο Πολυδένδρι Αγιάς

Γράφει ο Δημήτριος-Επαμεινώνδας Λαγός

Αρχιτέκτων Μηχανικός Ομότιμο μέλος του Τ.Ε.Ε.

Το πρώην Βασιλικό Κτήμα Πολυδενδρίου βρίσκεται στην περιοχή του Δήμου Αγιάς καλύπτοντας μία τεράστια έκταση 35.000 περίπου στεμμάτων στο όρος Μαυροβούνι, ανάμεσα από τον Κίσσαβο και το Πήλιο.

Με τον Ν. 2215/1994, ονομαζόμενο πια ως Δάσος Πολυδενδρίου, περιήλθε στο Ελληνικό Δημόσιο, η δε διοίκησή του και διαχείρισή του στο Υπουργείο Γεωργίας.

Περιλαμβάνεται στην περιοχή ειδικής προστασίας (S.P.A) (GR1420006) «Όρος Μαυροβούνι Θεσσαλίας», καθώς και στην περιοχή του δικτύου Natura 2000 (GR1420004) «Κάρλα – Μαυροβούνι – Κεφαλόβρυσο Βελεστίνου – Νεοχώρι», ενώ με την αριθμ. 32201/ 1664/ 19-4-1976 απόφαση του Υπουργείου Γεωργίας έχει κηρυχθεί ως καταφύγιο άγριας ζωής.

Το 2003 συστάθηκε φορέας διαχείρισης Κάρλας – Μαυροβουνίου – Κεφαλοβρύσου Βελεστίνου και κατόπιν διαταγής του Υπουργείου Γεωργίας, συντάχθηκε από το Δασαρχείο Αγιάς μελέτη με τίτλο «Μελέτη Έργων – Εργασιών για την ανάδειξη και προστασία του δημόσιου δάσους Πολυδενδρίου», στην οποία προβλεπόταν κυρίως έργα αναψυχής προστασίας και οδοποιίας. Το ίδιο έτος κατασκευάστηκαν πολλά από αυτά τα έργα με χρηματοδότηση του Υπουργείου Γεωργίας. Παράλληλα, είχε εκδηλωθεί ενδιαφέρον από την Αρχαιολογική Υπηρεσία του Ν. Λάρισας για τα κτίσματα που υπάρχουν στη θέση «Σπίτια» του Πολυδενδρίου, τα οποία κηρύχθηκαν «διατηρητέα» με σκοπό την αναπαλαίωσή τους και την χρησιμοποίησή τους για διάφορες χρήσεις (μουσείο, κέντρο περιβαλλοντικής εκπαίδευσης κ.α.), κάτι όμως που δεν προχώρησε στη συνέχεια.

Το 2019 από πληροφορίες που διοχετεύτηκαν στον τοπικό και αθηναϊκό τύπο, ο πρωθυπουργός ανάθεσε σε ακαδημαϊκό, πρώην υπουργό, να εκπονήσει μία μελέτη για την   αξιοποίηση του κτήματος στα πρότυπα της Αμερικανικής Γεωργικής Σχολής. Η ευθύνη της αξιοποίησης του έργου ανατέθηκε στην υπουργό Πολιτισμού Λίνα Μενδώνη, ενώ επιστήμονας πιθανολογείται πως είναι ο κ. Αθανάσιος Τσαυτάρης ακαδημαϊκός και πρώην υπουργός.

Τον Οκτώβριο του 2020 η βουλευτής κα. Ευαγγελία Λιακούλη παρενέβει με ερώτηση προς την Υπουργό Πολιτισμού & Αθλητισμού. Όμως σύμφωνα με πληροφορίες η δημοτική αρχή δηλώνει πως δεν γνωρίζει τίποτα, όχι μόνο για τους «γοργούς ρυθμούς υλοποίησης» του έργου, αλλά ούτε για το ίδιο το έργο και τί αυτό το περιβόητο «project» περιλαμβάνει.

Το Κτήμα του Πολυδενδρίου αναμφίβολα αποτελεί μνημείο της σύγχρονης ελληνικής ιστορίας, που ενώ σε άλλες χώρες αυτά προστατεύονται και προσελκύουν χιλιάδες τουρίστες, εδώ έχουν αφεθεί στο έλεος του χρόνου να ρημάζει. Πρόκειται για τοπίο σπάνιας φυσικής ομορφιάς, όπου υπάρχουν και ζουν εκατοντάδες είδη φυτών, πουλιών και άγριων ζώων.

Το δάσος Πολυδενδρίου είναι για την περιοχή του Δήμου Αγιάς ένα κόσμημα.

Θα μπορούσε να γίνει αντικείμενο πολλαπλής αξιοποίησης  και να στηρίξει την εθνική οικονομία, την αγροτική και γεωπονική εκπαίδευση, τη ζωική πανίδα και την φυτική καλλιέργεια και τον ΤΟΥΡΙΣΜΟ.

Τα 35.000 στέμματα στο Πολυδρένδι Αγιάς, ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου, με το δυνατό brand name «Πρώην Βασιλικό Κτήμα», μπορεί να αξιοποιηθούν Τουριστικά^[1] με την ανάπτυξη τουριστικών υποδομών και εγκαταστάσεων υψηλών προδιαγραφών και την κατασκευή «Σύνθετων Τουριστικών Καταλυμάτων»^[2]. Ένα σύνθετο τουριστικό κατάλυμα περιλαμβάνει ξενοδοχείο 5 αστέρων, συνεδριακό κέντρο, μαρίνα, κέντρο θαλασσοθεραπείας κέντρο αναζωογόνησης, τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες και άλλα. Με αυτή την μορφή της επένδυσης,  υπό προϋποθέσεις, μπορούν να κατασκευασθούν και επιπλωμένες κατοικίες που δύνανται να πωληθούν ή να εκμισθωθούν μακροχρονίως.

Είναι γνωστό ότι η τουριστική περίοδος στην περιοχή διαρκεί, το πολύ, δύο μήνες. Όμως στοχεύοντας στα άτομα της τρίτης ηλικίας των Σκανδιναβικών Χωρών και γενικότερα της  Κεντρικής και Βόρειας Ευρώπης, η μονάδα μπορεί να σχεδιαστεί για να λειτουργεί όλο το χρόνο. Το κλίμα της περιοχής είναι τέτοιο, που τα έξοδα διαμονής μπορεί να ισοσκελίζονται από το κόστος θέρμανσης των τόπων διαμονής τους.

Αυτή η μορφή τουρισμού αποκαλείται τουρισμός 3ης ηλικίας (silver tourism – 55 plus tourism)[3].

Η δυνατότητα σύναψης συμβάσεων με τους φορείς πρόνοιας των κρατών προέλευσης των δυνητικών χρηστών μπορεί να καταστήσει την επένδυση επωφελή για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη. Επίσης μέρος των επιπλωμένων κατοικιών μπορεί να διατεθεί προς πώληση, σε πολίτες των παραπάνω αναφερόμενων χωρών που επιθυμούν να ζήσουν στην Ελλάδα.

Πρέπει να γίνει αξιοποίηση του Ειδικού Φορολογικού Καθεστώτος Συνταξιούχων του εξωτερικού, με τον ενιαίο συντελεστή 7%, που καθορίστηκε νομικά με τον Νόμο 4714/2020^[4].

Ασφαλώς όλος ο σχεδιασμός θα πρέπει υποχρεωτικά να γίνει σύμφωνα με τον νόμο 998/1979 (ΦΕΚ Α΄289/29.12.1979) «περί προστασίας των δασών και των δασικών εν γένει εκτάσεων της Χώρας» ως ισχύει σήμερα, επειδή πρόκειται για έκταση δασικού χαρακτήρα.

Το μέγεθος της κάλυψης που θα προγραμματιστεί να καταλαμβάνουν οι κτιριακές εγκαταστάσεις και το μέγεθος του όγκου τους, μπορεί θα προβλεφθεί κατά τρόπο που να εντάσσεται στο υφιστάμενο περιβάλλον του δάσους, χωρίς να επιφέρει ζημία σε αυτό.

Σε ένα «Σύνθετο Τουριστικό Κατάλυμα» η εκμετάλλευση μπορεί να γίνει μόνο για τα 8.000 στρέμματα. Η συνολική έκταση των χώρων που θα καταλαμβάνουν οι επεμβάσεις (κάλυψη) δεν μπορεί να υπερβεί το δέκα τοις εκατό (10%) της έκτασης για την οποία θα εγκριθεί η επέμβαση προς τουριστική αξιοποίηση. Ο συντελεστής δόμησης καθορίζεται κλιμακωτά στον νόμο μέχρι 10% της έκτασης. Μετά τα 8.000 στρέμματα δεν υπολογίζεται συντελεστής δόμησης. Η συνολική επομένως δόμηση δεν μπορεί να είναι μεγαλύτερη των 3.000^[5] τ.μ.

Επειδή θα στοχεύει σε άτομα της τρίτης ηλικίας η μονάδα μπορεί να εφοδιαστεί:

α/  με μία υγειονομική μονάδα, η οποία θα παρέχει υπηρεσίες υγείας (check up κλπ.) στους χρήστες και

β/ ένα ελικοδρόμιο, για την δικτύωση της μονάδας με το Πανεπιστημιακό Νοσοκομείο

Επί πλέον δυνατότητες αποτελούν

α/ Το δάσος, που δίνει την δυνατότητα ανάπτυξης του λεγόμενου Ιχνηλατικού Τουρισμού (ιππασία μέσα στο δάσος).

β/ Η ξενοδοχειακή μονάδα μπορεί να προγραμματιστεί να προσφέρεται για συνέδρια (συνεδριακός τουρισμός). Οι δράσεις αυτές και άλλες που μπορεί να προβλεφθούν, δίνουν την δυνατότητα επιμήκυνσης της τουριστικής περιόδου.

Είναι γεγονός ότι στα 90 χλμ παραλιακού μετώπου δεν υπάρχει μία Ξενοδοχειακή Μονάδα υψηλών προδιαγραφών. Η δημιουργία μίας τέτοιας, που θα λειτουργεί ως πρότυπο, μπορεί να συμβάλει στην τουριστική ανάπτυξη της περιοχής

Έτσι με τις παραπάνω προτάσεις μου, πιστεύω να δοθεί το έναυσμα να ξεκινήσει ένας γόνιμος διάλογος. Μέσα από την κριτική, την διαφωνία, το διάλογο, πιστεύω ότι μπορεί να γίνει μία αρχή ώστε να προκύψει ένα πρόγραμμα ανάπτυξης που στόχο θα έχει τις θέσεις εργασίας, την αύξηση του τοπικού εισοδήματος και την εξωστρέφεια. Οι επενδύσεις σε έργα εντάσεως μηχανημάτων μπορούν να περιμένουν για λίγο.

Αυτή η πρόταση μπορεί να καταγραφεί ως δυνατότητα για την περιοχή (κατεύθυνση)στο Προεδρικό Διάταγμα του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου του Δήμου Αγιάς, που εκπονείται αυτήν την περίοδο, ώστε να είναι δυνατή η εκπόνηση και η έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου που θα δώσει στην συνέχεια την δυνατότητα αδειοδότησης της επένδυσης.

Πρέπει να ξαναδούμε το αύριο με αισιοδοξία και να αποβάλλουμε την απαισιοδοξία που δημιούργησε η κρίση στην κοινωνία.

ΠΗΓΕΣ 1: 

Η ανέγερση «Σύνθετου Τουριστικού Καταλύματος» (ΣΤΚ) εντός δάσους ή δασικής έκτασης συνεπάγεται μια ιδιαίτερα σύνθετη και αυστηρή διαδικασία αδειοδότησης, καθώς η δόμηση σε τέτοιες περιοχές διέπεται από ειδικές διατάξεις που προστατεύουν το δασικό περιβάλλον, κυρίως βάσει του Ν. 998/1979.

Πρόσθετα, πέραν των γενικών μελετών και εγκρίσεων που (Αρχιτεκτονιή, Στατική, Η/Μ εγκαταστάσεων κλπ)  απαιτούνται οι ακόλουθες πρόσθετες/ειδικές πρόδρομες μελέτες και εγκρίσεις:

Σχετικοί νόμοι 4002/2011, 4179/2013, 4276/2014, 4759/2020, 4875/2021, 5121/2024 και 5170/2025.

Ειδικές Πρόδρομες Μελέτες και Εγκρίσεις για Δασικές Εκτάσεις

1. Πράξη Χαρακτηρισμού Έκτασης από το Δασαρχείο:
   • Αποτελεί το πρώτο και κρισιμότερο βήμα. Πρέπει να υποβληθεί αίτηση στο αρμόδιο Δασαρχείο για τον χαρακτηρισμό της έκτασης, προκειμένου να καθοριστεί επίσημα αν η περιοχή είναι δάσος, δασική έκταση, αναδασωτέα ή άλλη μορφή γης.
   • Ο χαρακτηρισμός αυτός είναι δεσμευτικός και καθορίζει τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τη δυνατότητα επέμβασης.
   • Αν ο χαρακτηρισμός είναι «δάσος» ή «δασική έκταση», απαιτείται έλεγχος υπαγωγής στις εξαιρέσεις του νόμου που επιτρέπουν τουριστικές εγκαταστάσεις (Άρθρο 49 του Ν. 998/1979, όπως τροποποιήθηκε).
2. Έγκριση Επέμβασης (Απόφαση Δασάρχη ή Γενικού Γραμματέα):
   • Εάν επιτρέπεται η χρήση τουριστικού καταλύματος βάσει νόμου, απαιτείται η έκδοση Απόφασης Έγκρισης Επέμβασης για την αλλαγή χρήσης της συγκεκριμένης επιφάνειας που θα καταλάβουν τα κτίρια και οι εγκαταστάσεις.
   • Η έγκριση αυτή καθορίζει τους όρους, το αντάλλαγμα χρήσης (εφόσον πρόκειται για δημόσια έκταση) και τις υποχρεώσεις για αναδάσωση ή άλλα αντισταθμιστικά μέτρα σε άλλη περιοχή.
   • Για ιδιωτικά δάση/εκτάσεις, το δασικό τμήμα δεν μπορεί να ληφθεί υπόψη για τον υπολογισμό του συντελεστή δόμησης, εκτός αν προβλέπεται ρητά από ειδικές διατάξεις.
3. Ειδικοί Όροι Δόμησης:
   • Ο νόμος προβλέπει συγκεκριμένους, συχνά μειωμένους, συντελεστές δόμησης για τουριστικές εγκαταστάσεις σε δασικές περιοχές, κλιμακωτά ανάλογα με το μέγεθος της έκτασης (π.χ. συντελεστής δόμησης 0,1 ή και χαμηλότερος).
4. Ειδική Περιβαλλοντική Αδειοδόση:

1. • Απαιτείται η εκπόνηση Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ) και η έκδοση της αντίστοιχης Απόφασης Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (ΑΕΠΟ).

• Η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων (ΜΠΕ) εξετάζει σε βάθος τις επιπτώσεις στο ευαίσθητο δασικό οικοσύστημα και είναι απαραίτητη για την έκδοση της ΑΕΠΟ. Η Διεύθυνση Περιβαλλοντικής Αδειοδότησης (ΔΙΠΑ) συνεργάζεται με την ΕΥΠΑΤΕ σε αυτές τις περιπτώσεις.

5. Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ):

Έγκριση Δημιουργίας Σύνθετου Τουριστικού Καταλύματος:

1. • Εκδίδεται κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος & Ενέργειας, Τουρισμού και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού, η οποία δημοσιεύεται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
   • Αυτή η απόφαση καθορίζει τους ειδικούς όρους δόμησης (αν απαιτείται υπέρβαση των γενικών όρων) και τις προϋποθέσεις δημιουργίας του «Σύνθετου Τουριστικού Καταλύματος».

ΠΗΓΕΣ 2:

1. Άρθρο του Οργανισμού «ΔΙΑΝΕΟΣΗΣ»:

«Τουρισμός Τρίτης Ηλικίας & Τουρισμός Υγείας: Χαμένες Ευκαιρίες» https://www.dianeosis.org/2019/07/tourismos-tritis-ilikias-ygeias/#:~:text=%CE%97%20%CF%87%CF%8E%CF%81%CE%B1%20%CE%BC%CE%B1%CF%82%20%CE%B8%CE%B1%20%CE%BC%CF%80%CE%BF%CF%81%CE%BF%CF%8D%CF%83%CE%B5%20%CE%BD%CE%B1%20%CE%B4%CE%B9%CE%B5%CE%BA%CE%B4%CE%B9%CE%BA%CE%AE%CF%83%CE%B5%CE%B9,%CF%84%CE%BF%CF%85%CF%81%CE%AF%CF%83%CF%84%CE%B5%CF%82%20%CF%80%CE%BF%CF%85%20%CE%B1%CE%BD%CE%B1%CE%B6%CE%B7%CF%84%CE%BF%CF%8D%CE%BD%20%CF%85%CF%80%CE%B7%CF%81%CE%B5%CF%83%CE%AF%CE%B5%CF%82%20%CE%B5%CF%85%CE%B5%CE%BE%CE%AF%CE%B1%CF%82%20%CE%BA%CE%B1%CE%B9%20%CF%85%CE%B3%CE%B5%CE%AF%CE%B1%CF%82.

2. Έρευνα του Ινστιτούτου Τουριστικών Ερευνών και Προβλέψεων:

«Τουρισμός Ατόμων 3ης Ηλικίας και Προσβάσιμος Τουρισμός / ε υ κ α ι ρ ι ε ς  κ α ι  π ρ ο κ λ η ς ε ι ς γ ι α  τ η ν  Τ ο υ ρ ι σ τ ι κ ή  α γ ο ρ ά»

https://www.itep.gr/wp-content/uploads/2020/11/itep-ekdda-3rd-age-2018-presentation.pdf

3. Βλέπε άρθρο:

«Η Ελλάδα μπορεί να παίξει κυρίαρχο ρόλο στον τουρισμό υγείας και τρίτης ηλικίας»

https://www.zougla.gr/ygeia/erevnes/article/i-elada-mpori-na-peksi-kiriarxo-rolo-sto-tourismo-tis-tritis-ke-tetartis-ilikias

4. Άρθρο της ΚΑΠΑ ΣΙΓΜΑ ΔΕΛΤΑ Α.Ε. (KSD SA):

«Η Ευρώπη μεγαλώνει ηλικιακά και η TUI προτείνει τους καλύτερους προορισμούς για Silver Tourism»

https://money-tourism.gr/eyropi-megalonei-ilikiaka-tui-proteinei-toys-kalyteroys-proorismoys-silver-tourism/

[1] Βλέπε άρθρο 16 του νόμου 3986/2011 ως ισχύει σήμερα.

[2] Βλέπε ΠΗΓΕΣ 1 στο τέλος του άρθρου τις αναγκαίες εγκρίσεις που απαιτούνται πριν την έκδοση της σχετικής οικοδομικής άδιας.

Σχετικοί νόμοι 4002/2011, 4179/2013, 4276/2014, 4759/2020, 4875/2021, 5121/2024 και 5170/2025.

[3] Βλέπε της ΠΗΓΕΣ 2 στο τέλος του άρθρου.

[4] Συγκεκριμένα, το καθεστώς αυτό ενσωματώθηκε στον ελληνικό Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Νόμος 4172/2013) με την προσθήκη του Άρθρου 5Β. Ο Νόμος 4714/2020 (ΦΕΚ Α 148/31.07.2020).  Η εφαρμογή του ξεκίνησε από το φορολογικό έτος 2020 και μετά, με στόχο την προσέλκυση συνταξιούχων του εξωτερικού στην Ελλάδα.

[5] Τα 5.000 τ.μ. x 0.5 + 1.000 τ.μ. x 0.3 + 1.000 τ.μ. x 0.2 + 1,000 τ.μ. x 0.1 = 3.000 τ.μ.

Πηγή: ΕΝΤΥΠΗ LARISSANET

Ακολουθήστε το στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις.