Οι πληγές του στεγαστικού: Πώς φτάσαμε έως εδώ – Τι φέρνει η επόμενη ημέρα

Μάλιστα, εξετάζοντας τα στοιχεία της Eurostat για το 2024, οι Έλληνες δαπάνησαν περίπου το 70% του εισοδήματος τους σε έξοδα του σπιτιού, όπως ενοίκιο ή στεγαστικό δάνειο, λογαριασμούς ρεύματος, ύδρευσης και καυσίμων θέρμανσης.

Αυτό που προκαλεί εντύπωση είναι πως ενώ στην Ευρώπη, η ζωή στην πόλη είναι πιο ακριβή από το κόστος ζωής στην επαρχία, η διαφορά στην Ελλάδα είναι της τάξεως μόλις του 1%.

Την ίδια ώρα, μελέτη της διαΝΕΟσις, αναδεικνύει πως το ελληνικό στεγαστικό τοπίο εμφανίζει μια έντονη αντίφαση. Ναι μεν η αγορά ακινήτων αναπτύσσεται, ωστόσο, η ανάπτυξη αυτή συνοδεύεται από ένα αυξημένο κόστος στέγασης και πολλά νοικοκυριά όλο και συχνότερα δυσκολεύονται να καλύψουν βασικές ανάγκες.

Πώς φτάσαμε ως εδώ

Η οικονομική κρίση μετά το 2008 άλλαξε ριζικά την εικόνα της αγοράς κατοικίας σε πολλές χώρες στον κόσμο και στην Ελλάδα, ωστόσο από το 2017 και μετά, η οικονομία άρχισε να ανακάμπτει.

Η ανάκαμψη αυτή συνέπεσε με μια σημαντική άνοδο του τουρισμού, την αυξημένη ζήτηση για αγορές από ξένους επενδυτές, αλλά και την εντονότερη παρουσία της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ειδικά σε περιοχές που ήδη είχαν αυξημένες απαιτήσεις.

Οι χαμηλές τιμές που διαμορφώθηκαν στην κρίση ευνόησαν τη ζήτηση από το εξωτερικό και οι σχετικές επενδύσεις πήραν πολλές μορφές, από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τουριστικές περιοχές και τη «Χρυσή Βίζα» για την απόκτηση άδειας διαμονής μέχρι πιο παραδοσιακές εκμεταλλεύσεις.

Ειδικά στην περίπτωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb, το αποτέλεσμα ήταν να αποσυρθούν πολλές κατοικίες από τη μακροχρόνια αγορά σε περιοχές με αυξημένες ανάγκες, όπως η στέγαση γιατρών, εκπαιδευτικών, κλπ.

Οι τιμές των κατοικιών τότε άρχισαν να αυξάνονται πιο γρήγορα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών, μια πορεία που δεν ανέκοψε ούτε η πανδημία, όπως φαίνεται από τα στοιχεία της μελέτης της διαΝΕΟσις.

Σημειώνεται πως σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις στο real estate έφτασαν περίπου τα 2 δισ. ευρώ το 2024.

Παράλληλα, η προσφορά νέων κατοικιών δεν φαίνεται να ικανοποιεί τη ζήτηση, παρότι η οικοδομική δραστηριότητα ανέκαμψε.

Από το 2019 και μετά, οι οικοδομικές άδειες για κατοικίες είναι σταθερά συγκριτικά περισσότερες από ό,τι στο παρελθόν, περίπου 70% του συνόλου (2024).

Ωστόσο, καθυστερήσεις στην ολοκλήρωση των έργων και οι νέοι οκοδομικοί νόμοι έχουν «παγώσει» την προσφορά.

Σημειώνεται πως στον «αέρα» παραμένουν χιλιάδες ιδιοκτήτες με οικόπεδα εκτός σχεδίου ή σε μικρά χωριά, καθώς αδυνατούν να πάρουν άδειες οικοδόμησης για να τα αξιοποιήσουν.

Στο μεταξύ, «η ενεργειακή κρίση μετά το 2022 αφαίρεσε επιπλέον εισόδημα από τα νοικοκυριά και αύξησε το κόστος των κατασκευών, κάτι που πιθανόν επηρέασε τις τιμές» αναφέρει η μελέτη.

Σύμφωνα με την απογραφή του 2021, η χώρα διαθέτει 2.277.615 κενές κατοικίες, αριθμός που αντιστοιχεί στο 35% του συνόλου, επηρεάζοντας το γενικότερο στεγαστικό πρόβλημα.

Στις κατοικίες αυτές περιλαμβάνονται εξοχικά και δευτερεύουσες κατοικίες, ενώ ένα μεγάλο μέρος τους βρίσκεται στην επαρχία. Στην Αττική είναι συγκριτικά πολύ λιγότερες, αποτελούν το 24% του συνόλου.

Ακόμη, πολλές από τις κενές κατοικίες δεν είναι άμεσα κατοικήσιμες, ενώ άλλες ίσως βρίσκονται μακριά από θέσεις εργασίας και υπηρεσίες, δηλαδή από τα σημεία όπου οι άνθρωποι θέλουν να ζήσουν.

Μέτρα και λύσεις

Η επιδείνωση του στεγαστικού προβλήματος, ειδικά μετά το 2021, συνέβαλε στην επανεκκίνηση της στεγαστικής πολιτικής στη χώρα, με ολοένα και περισσότερα στοχευμένα μέτρα.

Η μελέτη της διαΝΕΟσις και του ΙΟΒΕ χαρτογραφεί τα μέτρα που έχουν τεθεί ήδη σε εφαρμογή, όπως η δημιουργία κινήτρων για την αξιοποίηση των κενών κατοικιών, συχνά σε συνδυασμό με την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμισή τους.

Για παράδειγμα, ο νόμος 5167/2024 διπλασιάζει τον ΕΝΦΙΑ για ακίνητα τραπεζών και funds τα οποία μένουν κενά.

Επιπλέον, το κράτος ενισχύει και ιδιωτικές επενδύσεις συντήρησης, με φοροελάφρυνση 30% για δαπάνες επισκευής έως 5.000 ευρώ τον χρόνο, με την προϋπόθεση ηλεκτρονικής πληρωμής.

Ενώ καταργεί και τον φόρο για δαπάνες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης έως 16.000 ευρώ ετησίως.

Το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω», όπου καλύπτεται περίπου 60% των εξόδων ανακαίνισης με ανώτατο ποσό στις 13.500 ευρώ και προϋπόθεση διάθεσης στη μακροχρόνια μίσθωση, σχεδιάστηκε επίσης για να στηρίξει την προσφορά κατοικιών.

Άλλα μέτρα, τα οποία ισχύουν είναι η επιστροφή ενοικίου, το επίδομα στέγασης ύψους 70 έως 210 ευρώ που δίνεται από τον Οργανισμό Προνοιακών Επιδομάτων και Κοινωνικής Αλληλεγγύης (ΟΠΕΚΑ), το αντίστοιχο επίδομα για ανασφάλιστους ή άλλα μικρότερα επιδόματα στοχεύουν στην πλευρά της ζήτησης και το πρόγραμμα «Σπίτι μου».

Τέλος, ο νόμος 5162/2024 δίνει κίνητρα στους ιδιοκτήτες για μετατροπή κατοικιών από κενές ή βραχυχρόνιες σε μακροχρόνιες μισθώσεις.

…και τα αντίμετρα:

Στο πλαίσιο της στεγαστικής πολιτικής έχουν ακαοινωθεί και μια σειρά από αντίμετρα, όπως η επιβολή περιορισμών στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Πλέον ισχύει όριο 60 ημερών στη διάθεση των ακινήτων και γεωγραφικοί περιορισμοί, ενώ η ΑΑΔΕ τηρεί ειδικό μητρώο. Ισχύουν, επιπλέον, πρόστιμα και τέλη, τα οποία λειτουργούν ως αντικίνητρα για τους ιδιοκτήτες που διαθέτουν κατοικίες σε αυτή την αγορά, μεταξύ άλλων.

Τι φέρνει η επόμενη ημέρα

Το 2026 θα είναι μια χρονιά «κλειδί» για το στεγαστικό ζήτημα, καθώς αναμένεται να λειτουργήσει το Μητρώο Παρακολούθησης Ιδιωτικού Χρέους, με χρηματοδότηση από το RRF, όπου οι συνεπείς ενοικιαστές θα μπορούν να αποκτούν πιστοποιητικό φερεγγυότητας.

Αλλά και ο Φορέας Απόκτησης και Επαναμίσθωσης, ο οποίος αναμένεται να «σώσει» περίπου 20.000 ευάλωτα νοικοκυριά καθώς προβλέπει την κρατική επιδότηση ενοικίου για έως και 12 χρόνια, ενώ προσφέρει και δικαίωμα επαναγοράς κατοικίας.

Ακόμα, το κράτος έχει εξαγγείλει ένα φιλόδοξο πρόγραμμα κοινωνικής αντιπαροχής, όπου το Δημόσιο θα αξιοποιήσει κρατικά ακίνητα ως ενοικιαζόμενες κοινωνικές κατοικίες.

Τέλος, οι δήμοι της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης εφαρμόζουν κι αυτοί τοπικά προγράμματα για την προσιτή στέγη.